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投资日本
[ 编辑:admin | 时间:2014-11-13 09:08:06 | 浏览:1667次 | 来源: | 作者: ]

除了住宅楼盘,日本的商业楼盘同样受中国投资者的青睐。国际房地产专业服务机构仲量联行的统计数据显示,中国内地投资者赴日本买入商业地产的投资金额约2.3亿美元,至今已超过去年全年的3倍。

事实上,中国投资者的投资足迹已遍及全球,2014年上半年,中国海外房地产投资总额达54亿美元,比去年同期增长17%;其中,商业房地产投资额占了绝大部分,接近40亿美元,而海外住宅项目投资总额比去年同期大幅增加84%,至15亿美元。过往吸引中国投资者的热门地区主要在欧、美、澳、加等地,赴日本投资的潮流则是这一年多来才越来越热。


回顾日本经济史,在上世纪80年代,五大工业国联手迫日元升值,日元汇价3年内大幅上升86%,新增的货币大量流入股市及楼市并带来泡沫。80年代末,日本牛市见顶,随后股市暴跌,引发银行、企业、证券公司巨额亏损,令日本房地产泡沫也在90年代初破裂,其后日本陷入“迷失20年”,最低谷时的楼价比高峰时期蒸发约80%;2011年的“3·11”大地震后又再次重创了当地的楼市股市,部分物业的价格至今仍只是当年高峰时期的三分之一。

至2012年9月现任日本首相安倍晋三上台后推出“安倍经济学”,着手解决日元汇率偏高及自由贸易协定等问题,当年下旬开始实行量化宽松政策。自2013年年初至2014年10月底,日元对人民币汇率下跌近30%,兑美元同期也贬值超过20%。


日元贬值,变相为中国投资者打了折扣,加上日本成功申办2020年东京奥运会,东京和大板甚至可能会开设赌场度假区等利好,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期,包括新加坡政府投资公司(GIC),其近期就斥资逾100亿元人民币购入东京的一座商厦。杨官华也说,特别在日本申奥成功以后,相关的查询和买家大幅增加。

高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉向网易财经说,过去5-10年,日本一直被投资者忽略。“主要因为过去GDP没什么增长,而且通缩。”卢永辉表示,但在落实量化宽松政策后,日本的整个投资气氛转好,特别是奥运效应和赌场经济,北京奥运后当地房价大幅上涨,澳门在开放赌牌后,房价也曾大幅上升。


他还表示,目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日,中国内地房地产的风险正在增加,要获得5-6厘的稳定回报并不容意,所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。“除了直接投资当地的房产,许多基金也会投资这些地区的地产信托”,卢永辉称。对于这股新兴的购买力,能否帮助日本楼市走出“迷失”。卢永辉则认为,现在仍是言之过早,但看好日本楼市的资金比例正在提高。


对于日本楼价的走势,李翰斌认为,日本楼价这两年上升步伐平稳,东京楼价每年约有10%的升幅,横滨物业每年亦升值约5%,“但升幅不会太快,日本经过楼市泡沫后,银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%”。

据日本Mansion Research Ltd的数据显示,去年位处东京地区的楼盘上升约10%,预期未来6年可按年升10%,租金回报约为6厘;仲量联行也预期,东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5%至10%。

赴日买房的回报看似理想,但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。上述在日本东京买房的黄先生,原本是为了在空闲时,让妻子和孩子到当地度假。但因为妻子曾在日本违规,所以被拒绝入境,黄先生感叹没想到当地的法律法规要求这么高,他唯有改变计划,把房子放租;他还说,他的一个朋友因为曾经逾期居留,结果也被拒绝入境。

除了法规方面的考虑,投资者还需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例,去年至今,当地的楼价已经升值约20%,大阪升值超过10%,但同期日元对人民币的汇价贬值近30%,(当中也有人民币升值的因素),换句话说,如果在2013年年初买房,房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。

香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出,日元的利息低,美元未来也会加息,日元汇率将维持弱势,短期内难以反弹,更有空间轻微下调,而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费,否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为,投资者需要小心衡量日元的贬值风险,如果要投资的话,建议严格选择地点,并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

另外,日本位处环太平洋火山地震带,经常发生地震,2011年的“3·11”大地震及海啸仍令许多人心有余悸。一名曾在日本生活和置业的资深投资者陈先生说,日本的地震、台风等天灾经常发生,也曾经出现核辐射等人祸,坦言“不放心”;而且日本楼市泡沫破裂以后一潭死水,20年前曾经斥资4000万日元买房,但20年后今天,楼价仍只值2000万日元,“就连日本人都不敢再买楼,宁愿租楼。”

他还表示,即使买了房,也不一定意味着能找到长期租客,因为日本人口负增长,移民又有严格的限制,一些偏远地方的回报率虽然高,但是空置率也不低;而且日本的房子有大量供应,不像中国北上广和香港那么紧张,不一定能轻易转手。

李翰斌则认为,即使是“3·11”大地震,东京的楼宇没有出现过倒塌,所以投资者不需过分担心;另外,1982年以后建造的房子采用新的防震标准,耐震程度和水平高;投资者也可以买地震保险,避免风险。

他也同意,如果买日本房子时,不要只看租金回报率,还要看地点,“好像一些地区的回报率达14%,但是这些地方远离市中心,租客一走,就未必能找到新租客。”他建议投资者如果要购买日本房子,应选择东京地区为主。据了解,东京整体的出租率达九成,但其实是市中心的山手线铁路沿线才有高的出租率,其他地区则较为逊色。

除上述的风险,税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门,若房子在5年内转售,所得的盈利要缴交30%作为利得税;5年后再转售也要缴纳15%的税款;而投资者在当地买楼要缴交的税负、律师费及佣金等,则差不多占楼价的10%;出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税;管理费和大厦维修费也需要负责,如果以租金回报率6厘算,扣除出租成本后的净回报约5厘。

对于投资海外房地产,深圳大学中国海外利益研究中心资深顾问丁学良认为,中国的投资者深受中国国情的影响,把国内的买房思维套在国外,导致投资亏损风险增加,所以最好在投资前了解投资目标国的政治、经济以及生活方式和消费心理等方面的情况规避风险。


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